-
Hiện nay để có được đất, DN phải bỏ tiền ra mua theo giá tự thoả
thuận, tự đền bù, nhưng vẫn phải làm thủ tục theo quy trình như
xin Nhà nước giao đất. Thời gian thường kéo dài trung bình từ 18
tháng đến 2 năm, các chi phí phải trả gấp 5-6 lần giá quy định
và nhiều lần giá trị mà đất có thể sinh lợi. Các chi phí này bao
gồm tiền mua quyền sử dụng (tiền chuyển nhượng), đền bù tiền hoa
màu và công trình đầu tư trên đất, hỗ trợ đào tạo việc làm cho
lao động nông nghiệp có đất chuyển giao, đóng góp cho địa phương
(cũng gần bằng số tiền trả cho dân), thuê địa chính đo đạc, nộp
thuế chuyển nhượng, thuế chuyển đổi mục đích, và thuế trước bạ
bằng 1% giá trị tài sản chuyển nhượng. Ấy là chưa tính đến các
khoản “bôi trơn” và các chi phí về công sức và thời gian của DN.
Đáng tiếc là DN đã phải trải qua bấy nhiêu thủ tục và chi phí để
có được đất và sổ đỏ nhưng rốt cuộc “sổ đỏ” vẫn bị ghi là “đất
Nhà nước cho thuê, trả tiền hàng năm”, khiến số tiền “mua” sổ đỏ
và quyền sử dụng đất, tiền bồi thường, san lấp, tôn tạo mặt bằng
… của DN không được xem là tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng.
Ông Vũ Duy Thái,
Chủ tịch Hiệp hội công thương TP Hà Nội
-
Dự thảo Nghị định mới của Chính phủ 3 cũng đang cố gắng tạo sự
bình đẳng về tiếp cận đất cũng như quyền đối với đất cho DN
trong và ngoài nước. Hiện DN trong nước đi thuê đất (trả tiền
hàng năm) chưa được thế chấp quyền sử dụng mảnh đất này để vay
vốn ngân hàng một phần là do Nhà nước chưa có cơ chế nào để giúp
ngân hàng hạn chế được rủi ro cho những khoản vay kiểu này nếu
DN chẳng may bị phá sản. Cho vay trên cơ sở thế chấp tài sản có
được trong tương lai rất phổ biến ở các nước. Đất thuê dài hạn
(cho dù trả tiền hàng năm) cùng với tài sản trên đất có thể sử
dụng làm tài sản thế chấp vay thương mại. Dự án hoàn thiện và
hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai mà Bộ Tài nguyên và Môi
trường đang chuẩn bị tiến hành bước đầu ở 9 tỉnh sẽ cho phép các
tổ chức, cá nhân trong đó có ngân hàng được phép truy cập được
vào cơ sở dữ liệu thông tin đăng ký đất đai (thửa đất và lịch sử
sử dụng đất) để tạo điều kiện cho việc tiếp cận vốn của người
dân và DN khi thực hiện các quyền liên quan đến đất đai.
Ông Đỗ Đức Ôi, Vụ phó,
Vụ đăng ký thống kê đất đai, Bộ Tài Nguyên và Môi trường
-
Rõ ràng là có mối liên hệ giữa quan niệm của doanh nghiệp về sự
bảo đảm của quyền đối với đất và mức độ đầu tư xây dựng nhà
xưởng và cải tạo đất. Việt Nam là một trong số rất ít quốc gia
(Trung Quốc, Tanzania) không cho phép sở hữu tư nhân hay quyền
tương tự đối với khu vực doanh nghiệp tồn tại song song với sở
hữu Nhà nước về đất đai. Khảo sát IFC/FIAS cho rằng việc thuê
đất, trên thị trường sơ cấp và thứ cấp đều được DN đánh giá là
không an toàn và lâu dài bằng các hình thức sử dụng đất khác và
tất nhiên những DN nào có quyền sử dụng đất dài hạn sẽ có xu
hướng đầu tư cải tạo trên mảnh đất đó nhiều hơn so với DN đi
thuê đất. Phát hiện này cũng phản ánh chính xác thực trạng hiện
nay quyền của doanh nghiệp đối với đất thuê chỉ được đảm bảo
giới hạn trong khoảng thời gian được thuê. Hiện Việt Nam là một
trong số ít quốc gia mà đất chỉ được thuê, nên việc bảo đảm
quyền lợi của người đi thuê ở các thị trường sơ cấp và thứ cấp
phải được đặt lên ưu tiên hàng đầu. Hơn thế, việc phát triển một
thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp năng động cho phép doanh
nghiệp có quyền tương đương với quyền sở hữu đất hoặc ít ra là
quyền sử dụng đất dài hạn được phép chuyển nhượng và quyền được
gia hạn hợp đồng thuê đất (được quy định cụ thể rõ ràng trong
pháp luật) chắc chắn sẽ có tác động tích cực đến mức độ đầu tư
vào Việt Nam.
Ông Steve Butler,
Chuyên gia về đất của IFC/FIAS
(3) Nghị định đang soạn thảo: Quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
>> Xem thêm
|
