-
 Đất
ở những nơi địa điểm đẹp, diện tích lớn thì DNVVN khó tiếp cận
vì khả năng tài chính thấp. Do DNVVN mới chỉ tập trung vào phát
triển sản xuất mà chưa chú trọng đến bảo vệ môi trường nên Nhà
nước cũng muốn tập trung họ vào các khu, cụm công nghiệp. Thực
tế thì một số ngành nghề cần thiết phải tập trung vào khu, cụm
công nghiệp để giải quyết vấn đề ô nhiễm chất thải, nhưng một số
ngành nghề không gây ô nhiễm, không ảnh hưởng môi trường nên
chấp nhận việc họ sử dụng các địa điểm phân tán, kể cả trong các
khu dân cư. Tuy nhiên hiện vẫn còn nhiều vướng mắc như công tác
lập quy hoạch sử dụng đất còn chưa hoàn thiện. Thông tin quy
hoạch phải được công bố công khai để DN có thể chủ động và tự do
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu phù hợp với quy hoạch. Việc
thu hồi đất không sử dụng của các DNNN về nguyên tắc là cần
thiết nhưng thực tế không phải là dễ thực hiện. Biện pháp này
chỉ có thể coi là một biện pháp hỗ trợ để phát triển quỹ đất,
chứ không là biện pháp chủ chốt được.
Cho thuê đất tư nhân được coi là giao dịch theo hợp đồng dân sự
và Nhà nước sẽ không can thiệp sâu trừ phi có vi phạm. Khung
pháp lý điều chỉnh các giao dịch đất tư nhân đã tương đối đầy
đủ, nhưng do quy hoạch chưa rõ ràng nên chính quyền địa phương
không dám cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất - dẫn đến sự chậm
trễ như DN đã phản ánh.
Ông Đào Trung Chính, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai,
Bộ Tài nguyên và Môi trường
-
Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nhu cầu
sử dụng đất cho mục đích công nghiệp, phát triển đô thị, thương
mại dịch vụ đang đặt ra cho các nhà quản lý việc sử dụng hợp lý
tiết kiệm quỹ đất hạn hẹp của đất nước như một nhiệm vụ cấp
bách. Do vậy, cần thiết phải đánh giá lại hiệu quả sử dụng đất,
đặc biệt là quỹ đất công. Trước mắt cần thiết phải thực hiện
tổng kiểm kê quỹ đất ở các địa phương, đặc biệt của các cơ quan
Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, các DNNN kiên quyết thu
hồi và có kế hoạch sử dụng hiệu quả đất đai, trụ sở, nhà cửa
đang được sử dụng không đúng mục đích hoặc không đúng với quy
định của pháp luật. Giá thuê đất của DNNN phải được xác định lại
cho phù hợp với giá thị trường. Như vậy DN tư nhân sẽ có cơ hội
bình đẳng hơn khi thuê đất hay được giao đất từ Nhà nước.
Ông Đỗ Đức Ôi, Vụ phó,
Vụ đăng ký thống kê đất đai, Bộ Tài Nguyên và Môi trường
-
 Theo
quy định hiện hành DN có thể tiếp cận đất theo ba cách: 1) vào
khu công nghiệp (nhưng giá quá cao); ii) thuê lại từ các trung
tâm phát triển quỹ đất- (nhưng nhiều địa phương chưa có, nếu có
trung tâm này cũng hiếm có sẵn đất sạch); iii) thuê lại trên cơ
sở tự thoả thuận - giá cũng cao. Thành phố Hà Nội là địa phương
sớm thành lập trung tâm phát triển quỹ đất nhưng cũng chỉ có
“quỹ đất sạch” cho một số dự án giải toả mặt bằng phục vụ công
trình công cộng và dự án đấu thầu đất phân lô lấy kinh phí, chứ
chưa có quỹ đất giành cho nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh
của DN tư nhân.
Các DN tư nhân muốn có đất thường phải thuê lại đất của các DNNN
không sử dụng đến với giá cao và thời hạn không đảm bảo rất dễ
bị thu lại, có khi chỉ là để cho DN khác thuê với giá cao hơn.
Giữa các công ty tư nhân thì hầu như không có đất để cho nhau
thuê, nếu có cũng chỉ là những mảnh nhỏ lẻ không đủ lớn để xây
dựng công xưởng cho vài trăm công nhân làm việc.
Ông Vũ Duy Thái,
Chủ tịch Hiệp hội công thương TP Hà Nội
-
Xét về góc độ vĩ mô thì các cải cách nhỏ của từng địa phương
không thể làm thay đổi được đáng kể được quỹ đất. Việc chuyển
đổi đất nông nghiệp thành đất cho sản xuất kinh doanh phải đồng
bộ với việc phát triển công hiệp hóa, để hấp thụ được nguồn lao
động dư thừa từ nông nghiệp chuyển sang.
Về quỹ đất trong khu công nghiệp thì vẫn còn nhiều nhưng các
DNVVN ở Việt Nam không phải ai cũng có đủ năng lực và chiến lược
phát triển dài hạn để có thể sử dụng được các diện tích đất lớn
phù hợp với quy mô trong các khu công nghiệp. Nguồn tiếp cận chủ
yếu của họ là sử dụng đất sở hữu của gia đình hay đất đi thuê
lại. Do đó, họ gặp nhiều hạn chế trong việc phát triển đầu tư để
mở rộng sản xuất và quy mô.
Hàn Quốc có một số biện pháp có thể tham khảo như việc thành lập
các tổng công ty dạng nửa Nhà nước, nửa DN để phát triển quỹ
đất. Các tổng công ty này tiến hành đàm phán mua lại đất của các
chủ sở hữu cũ trên cơ sở mức giá thị trường, nhưng cũng có thể
áp dụng các biện pháp cưỡng chế Nhà nước đối với các thiểu số
chủ đất gây khó khăn. Tuy nhiên công tác của họ thực hiện được
ổn thỏa ít cản trở là do họ đã hình thành được cơ chế định giá
tài sản đất ổn định và rộng khắp trên toàn quốc. Cuối cùng chính
các công ty này cung cấp và điều tiết nguồn hàng (đất) cho thị
trường (các DN, các dự án xây dựng).
Ông Trần Như Trung, Tư vấn độc lập về Địa chính,
Phó Giám đốc Công ty Tư vấn Dịch vụ và Phát triển Công nghệ tài
nguyên môi trường (TECOS)
-
 Hiện
nay DN vẫn đang phải thuê lại đất của tư nhân với tiền thuê
khoảng trên 20 triệu đồng một năm (cho diện tích 300m2) và theo
thời hạn 2 năm một. Do thuê đất ngắn hạn và diện tích quá nhỏ,
tôi chỉ xây dựng nhà xưởng một cách tạm thời và không thuê thêm
lao động, do đó không tăng được quy mô sản xuất. Hơn nữa, nhà
xưởng nằm sát khu dân cư, nên công việc sản xuất cũng có ảnh
hưởng tới môi trường sống của nhân dân xung quanh. DN đang có
nhu cầu thuê 1000-3000m2 đất với thời hạn dài từ 5 đến 10 năm.
Hy vọng thuê của Nhà nước thì giá thuê sẽ rẻ hơn - thường chỉ
bằng so với giá đi thuê của tư nhân.
Bà Nguyễn Thị Chuyên,
Chủ nhiệm Hợp tác xã Gốm sứ sơn mài Minh Tâm
-
Những DN tư nhân muốn vào khu công nghiệp thường có kế hoạch
phát triển sản xuất một cách chuyên nghiệp và tuân thủ các quy
định về môi trường và xử lý chất thải. Tuy nhiên đúng là các DN
tư nhân có quy mô quá nhỏ, chưa đủ khả năng vào các khu công
nghiệp. Thường một DN phải có quy mô sản xuất tối thiểu là 1ha
đến 5ha mới phù hợp vào được khu công nghiệp.
Ông Trương Thái Sơn, Phó Tổng Giám đốc,
Công ty Địa ốc Hoàng Quân
-
Đánh giá chính xác về quỹ đất phục vụ sản xuất kinh doanh để so
sánh mức cung đất ở Việt Nam với các nước đang phát triển hoặc
đã phát triển là cần thiết nhưng hiện nay chưa thể thực hiện
được do thiếu quá nhiều dữ liệu. Nếu những phàn nàn của DNVVN về
sự khan hiếm đất là chính xác thì cần phải có nhiều nỗ lực hơn
để tăng nguồn cung đất cho doanh nghiệp trong đó cần chú trọng
đến những lĩnh vực như cải thiện chất lượng và năng lực quy
hoạch sử dụng đất, xử lý đất nhàn rỗi mà DNNN đang nắm giữ, phát
triển các chính sách ưu đãi bằng thuế và các ưu đãi khác để đất
được sử dụng hiệu quả hơn, xem xét lại việc định giá đất của các
chính quyền địa phương và tạo điều kiện kết nối giữa nhà đầu tư
và chủ đất.
Ông Steve Butler,
Chuyên gia về đất của IFC/FIAS
-
Vấn đề chính hiện nay là nhiều doanh nghiệp Việt Nam được quyền
khai thác đất và không thể chuyển nhượng dự án này cho các doanh
nghiệp khác. Trong khi đó chính phủ lại chưa kiên quyết trong
việc thu hồi lại đất của những chủ đầu tư này. Hầu hết các nhà
đầu tư trong nước không thích thuê đất dù là của nhà nước hay tư
nhân. Họ thích “mua” đất. Chỉ có các nhà đầu tư nước ngoài là bị
hạn chế vì họ chỉ được thuê đất của nhà nước hoăc tham gia liên
doanh với doanh nghiệp trong nước góp vốn bằng đất hoặc đàm phán
thẳng với chủ đất để trả lại đất cho nhà nước để nhà đầu tư được
thuê lại. Chính phủ nên xem xét sửa đổi các quy định trong luật
để cho phép nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất của các tổ chức
tư nhân và cá nhân. Hiện nay việc này chưa được phép, theo ý
kiến cá nhân tôi là do Chính phủ lo ngại việc sử dụng đất vào
mục đích không thích hợp. Tuy nhiên nếu xét được việc các nhà
đầu tư nước ngoài đều phải xin Giấy phép đầu tư thì việc thẩm
định mục đích sử dụng đất có thể được chính cơ quan cấp phép đầu
tư kiểm chứng.
Bà Nguyễn Đào, Giám đốc,
Johnson Stokes & Master, Trưởng tiểu ban Đất đai của
Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam
>> Xem thêm
|
