|
TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI:
những khó khăn của khu vực doanh nghiệp tư nhân
Hàng năm,
một số lượng lớn doanh nghiệp (DN) mới ra đời làm gia tăng nhu cầu
đối với đất cho mục đích công nghiệp và thương mại để xây dựng nhà
xưởng, văn phòng, các điểm bán lẻ v.v… Tiếp cận đất với giá cả minh
bạch, thủ tục đơn giản là tương đối khó khăn đối với khối DN tư nhân
hiện nay. Bản tin này sẽ đề cập một số cản trở về mặt chính sách và
thực tế triển khai mà các DN tư nhân đang vướng phải khi tiếp cận
đất đai phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh.
Nguồn
cung đất rất hạn chế
Theo nhiều cuộc thăm dò DN
trong nước, sự khan hiếm đất dành cho kinh doanh cũng như tác động
của sự thiếu hụt này lên giá cả được coi là hai cản trở đối với sự
tăng trưởng của DN. Nhiều DN mong muốn được giao đất hoặc thuê đất
từ Nhà nước (thông qua chính quyền các Tỉnh) để đảm bảo mảnh đất
mình được sử dụng đã "nằm trong quy hoạch”, không bị đòi lại trước
thời hạn và có thể yên tâm đầu tư xây dựng nhà xưởng. Tuy nhiên vì
nhiều lí do khác nhau, quỹ đất công rất hạn chế và kênh giao đất hay
thuê đất trực tiếp từ chính quyền Tỉnh hầu như chỉ dành cho các DN
quy mô lớn (đa phần là các dự án đầu tư nước ngoài có nhu cầu lớn về
diện tích đất) - các DN tư nhân không tận dụng được kênh này. Khảo
sát của IFC/FIAS về kinh nghiệm tiếp cận đất đai của doanh nghiệp
nhỏ và vừa (DNNVV) cho thấy cứ 4 DN thì chỉ có 1 DN được giao đất
hay thuê đất trực tiếp từ Nhà nước và 75% số DN đang trong thời kỳ
tăng trưởng thừa nhận rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của họ
là việc thiếu đất.
Thông tin
về thị trường đất chưa hiệu quả
Chỉ số minh bạch của thị
trường bất động sản toàn cầu (The Real Estate Transparency Index
2006), do tập đoàn Jones Lang LaSalle thực hiện, xếp Việt Nam là 1
trong 3 nước (Việt Nam, Venezuela và Ai Cập) đứng cuối danh sách do
thiếu minh bạch về thông tin thị trường cũng như bảo hộ các quyền
liên quan đến bất động sản. Hơn một nửa số DN trong khảo sát PCI
2006 1 cũng khẳng định họ chủ yếu dựa vào nguồn thông tin
của nhân viên trong công ty và quan hệ cá nhân để tìm đất xây dựng
nhà xưởng - chưa có cơ chế hỗ trợ (dịch vụ) giúp DN tìm đất sản xuất.
Khảo sát của IFC/FIAS cũng cho những phát hiện tương tự. Hơn 50%
DNNVV được khảo sát cho rằng tìm được một mảnh đất thích hợp trên
thị trường thứ cấp là rất khó, 66% DN thành công trong việc tìm đất
đều phải thông qua kênh quan hệ cá nhân. Những phát hiện này cho
thấy nếu chú trọng cải thiện cơ sở hạ tầng thông tin có thể có tác
động tích cực đến tính cân xứng thông tin của thị trường đất, cụ thể
là i) thiết lập khung pháp lý để hỗ trợ các hoạt động môi giới tư
nhân đối với đất sản xuất; ii) cải thiện khả năng tra cứu quá trình
giao dịch của thửa đất một cách nhanh chóng với chi phí thấp, iii)
công bố công khai và minh bạch quy hoạch đất của các địa phương; và
iv) cải thiện công tác quy hoạch sử dụng đất để quyền đối với mỗi
mảnh đất cụ thể có thể được xác định dễ dàng bởi cả người mua và
người bán trên thị trường.
Quyền và
bảo hộ quyền đối với đất còn yếu
Đối với các nhà đầu tư,
việc có đất mà không có quyền đầy đủ đối với mảnh đất đó chỉ có ý
nghĩa rất hạn chế. Một mối lo ngại lớn đối với các nhà đầu tư hiện
nay, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ có cơ sở sản xuất kinh doanh nằm
ngoài các khu công nghiệp, là sự thay đổi đến chóng mặt và trong
nhiều trường hợp không thể đoán trước được của công tác quy hoạch sử
dụng đất - hậu quả là họ có thể bị mất quyền sử dụng đất do quy
hoạch thay đổi và đất của họ thuộc diện bị Nhà nước thu hồi. Những
DN không đủ khả năng vào các khu công nghiệp hay đứng ra mua lại
những mảnh đất lớn của các hộ gia đình thì giải pháp duy nhất là đi
thuê lại của tư nhân hay thuê chui lại của các DNNN. Tuy nhiên, thuê
của tư nhân hầu như là ngắn hạn và do đó không khuyến khích các nhà
đầu tư bỏ tiền xây dựng hay cải tiến nhà xưởng. Thuê chui lại đất
của DNNN cũng rất rủi ro do chưa có khung pháp lý điều chỉnh việc
cho thuê lại này. Thực tiễn cho thấy DN cảm thấy bất an khi thuê đất
từ khu vực tư nhân do bảo hộ của pháp luật đối với người có quyền sử
dụng đến hiện tại lẫn người đi thuê ở nước ta là chưa đầy đủ và rõ
ràng.
Ngoài ra, ở Việt Nam đất
là tài sản quan trọng nhất để góp vốn liên doanh liên kết hoặc thế
chấp vay vốn để phát triển sản xuất kinh doanh. Hiện nay nhà đầu tư
trong nước còn gặp một số bất lợi khi thuê đất từ Nhà nước. Nhà đầu
tư trong nước ít khi được thuê đất của Nhà nước trả tiền trước một
lần mà nếu được không phải DNNVV nào cũng đủ khả năng trả hết một
lần. Trong khi đó nếu họ thuê đất trả tiền hằng năm thì họ không có
quyền gì đối với đất (ngoại trừ mục đích đã được xác định cho thời
gian thuê), nhất là không có quyền bán hay dùng đất để thế chấp, trừ
quyền được thế chấp các tài sản trên đất. Quy định này tạo nên một
sự thiếu rõ ràng đối với quyền của chủ đất và chủ nợ - ngân hàng (làm
thế nào ngân hàng có thể đảm bảo được quyền đối với tài sản trên đất
nếu không có quyền đối với mảnh đất?) và do đó hạn chế khả năng DN
tư nhân trong nước sử dụng đất đi thuê để được thế chấp vay vốn.
Thủ tục
hành chính liên quan đến đất còn phức tạp
Một khảo sát DN của GTZ
khẳng định quá trình tìm mặt bằng sản xuất là phức tạp nhất trong
các loại thủ tục hành chính để thành lập DN, thủ tục kéo dài nhất và
cũng tốn kém không ít. Thông thường để được Nhà nước giao đất, DN
phải trải qua 7 thủ tục với thời gian trung bình mất khoảng 230 ngày
và qua rất nhiều cơ quan liên quan.2 Các DNNVV trong khảo
sát của IFC/FIAS cũng khẳng định trong khi có được đất trên thị
trường thứ cấp chỉ mất chưa đến 7 ngày thì thủ tục đăng ký giao dịch
và xin cấp GCNQSD đất rất phức tạp và tốn nhiều thời gian. Gần đây
các trung tâm đăng ký đất được thành lập ở hầu hết các tỉnh thành đã
góp phần giảm bớt thủ tục rườm rà nhưng vẫn chưa rút ngắn đáng kể
thời gian cấp GCNQSD đất và các giao dịch liên quan đến đất. Mức độ
không hài lòng của DN trong khảo sát IFC/FIAS đối với riêng quá
trình cấp GCNQSD cũng khá cao, trong đó phần lớn DN phàn nàn về thời
gian xử lý của cơ quan chính quyền là quá dài. Chỉ khoảng 50% DN
khẳng định thời gian cấp GCNQSD dưới một tháng. Điều này là hoàn
toàn trái với quy định về thời gian trong luật định và các văn bản
thi hành.
(1) Khảo sát để xây dựng Chỉ số
năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm 2006, Dự án Nâng cao
năng lực cạnh tranh Việt Nam(VNCI) và Phòng Thương mại & Công nghiệp
Việt Nam(VCCI)
(2) Từ Ý tưởng Kinh doanh đến Hiện thực: chặng đường gian nan, GTZ/CIEM,
tháng 7/2005. Bảy thủ tục đó là: 1) Tìm hiểu chính quyền cơ sở về
việc xin giao đất hoặc thuê đất; 2) xin chấp thuận về nguyên tắc; 3)
lập dự án và lên phương án đền bù; 4) phê duyệt dự án và phương án
đề bù; 5) giải phóng mặt bằng; 6) bàn giao mặt bằng và ký hợp đồng
thuê đất; 7) nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. |
