|
DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI
Những tác động có thể tới giới doanh nghiệp
Sau 10 năm ban hành và thực hiện từ năm 1993, Luật Đất đai đã được sửa
đổi, bổ sung 2 lần vào các năm 1998 và 2001, cũng đang trong quá
trình sửa đổi lần thứ 3. Hiện nay, vẫn còn diễn ra tranh luận ở
nhiều giới khác nhau xung quanh Dự Luật đất đai sửa đổi do quy mô và
mức độ ảnh hưởng sâu rộng của nó tới hoạt động kinh tế và dân sinh.
Sau đây là tóm tắt những nét sửa đổi chính của dự luật so với luật
hiện hành và những tác động có thể, đặc biệt là đối với giới doanh
nghiệp.
Bài
viết do MPDF thực hiện
Các
phương pháp mới để xác định giá đất.
Luật hiện hành chỉ cho
phép duy nhất Nhà nước có quyền quy định giá đất. Dự Luật sửa đổi
cho phép các phương thức xác định giá đất mới theo hướng thị trường
như đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, thuê
tư vấn định giá đất.... Điều này tạo khung pháp lý linh hoạt cho
doanh nghiệp trong các vấn đề giao dịch về đất theo quy luật cung
cầu thị trường. Mặt khác, còn nhiều lo lắng từ phía doanh nghiệp về
việc liệu các cơ chế xác định giá đất sẽ được áp dụng trong thực tế
như thế nào cho nhất quán, công bằng. Ví dụ trường hợp Nhà nước thu
hồi đất hoặc xác định giá trị QSD đất như một tài sản của doanh
nghiệp trong các giao dịch góp vốn, cầm cố, vay mượn v.v. lại có thể
bị căn cứ theo giá Nhà nước quy định có thể là một mức giá thấp hơn
mức giá thị trường.
 Quy
định sở hữu về đất.
Dự Luật tiếp tục khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện, thực
hiện quyền định đoạt và điều tiết các nguồn lợi từ việc sử dụng đất.
Còn nhiều tranh luận quanh vấn đề này. Nhiều ý kiến cho rằng, việc
công nhận các quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất… về thực chất là đã công nhận các
quyền của sở hữu tư nhân, và vì vậy mâu thuẫn với quy định công hữu
về đất đai. Bên cạnh đó, có những ý kiến khác lại cho rằng, việc
tranh cãi về quyền sở hữu đất không giải quyết được cốt lõi của vấn
đề về đất đai ở Việt Nam. Nhiều ý kiến đóng góp cho Dự thảo Luật đất
đai thống nhất rằng các yếu kém về quản lý và hoạch định chính sách,
nhất là thiếu điều tra toàn diện về thực trạng đất đai mới là các
nguyên nhân cần giải quyết. (Diễn đàn thảo luận về Dự thảo Luật Đất
đai, VnExpress ngày15/08/2003)
Thẩm
quyền quy hoạch, giao và cho thuê đất, quyết định giá đất.
Theo Dự Luật mới, việc quy
hoạch đất đai sẽ thuộc cấp có thẩm quyền cao hơn là cấp tỉnh và
thành phố trực thuộc Trung ương (so với cấp huyện và xã theo luật
hiện hành) nhằm thống nhất hoạt động quy hoạch đất đai, giải quyết
các vấn đề bất cập hiện nay về công tác quy hoạch đất.
Quyền giao và cho thuê đất
đối với hộ gia đình, cá nhân được giao xuống cấp thấp hơn là huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nhưng đối với doanh nghiệp thì
cấp thẩm quyền được giữ nguyên là cấp tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương. Việc tăng cường phân cấp cho UBND ở địa phương trong
việc giao đất, cho thuê đất một mặt tạo quyền chủ động cho địa
phương khi triển khai các dự án đầu tư nhưng mặt khác liệu khác biệt
về cấp thẩm quyền này có làm cho các doanh nghiệp tìm cách duy trì
hoạt động kinh doanh ở hình thức như hộ gia đình để có thể tiếp cận
đất đai dễ dàng hơn không?
Thẩm quyền quyết định
khung giá đất hàng năm được giao cho các Uỷ ban Nhân dân các tỉnh
(dựa trên cơ chế chung do Chính phủ quyết định). Điều này một mặt có
thể giúp các địa phương linh hoạt trong việc xác định giá đất để
khuyến khích, thu hút đầu tư, đồng thời cũng đặt ra vấn đề là liệu
sẽ có tình trạng mức giá đất quá chênh lệch giữa các địa phương, tạo
sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp đã thuê đất trên các địa bàn
khác nhau không?
Phân biệt
về phạm vi quyền của tổ chức được giao đất và trả tiền sử dụng đất
với tổ chức được thuê đất.
Dự Luật quy định người sử
dụng đi thuê đất sẽ không có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… (là những quyền mà người sử
dụng được giao đất phải trả tiền sử dụng đất có). Liệu những doanh
nghiệp hiện nay đang đi thuê đất không còn những quyền này nữa sẽ bị
ảnh hưởng tới đâu? Trường hợp người mua lại hoặc thừa kế các tài sản
nằm trên đất đi thuê có được bảo đảm quyền ưu tiên số một được tiếp
tục thuê đất từ nhà nước hay không và giá thuê sẽ là bao nhiêu?
Ngoài ra, cũng theo dự luật mới, để được có quyền sử dụng đất theo
hình thức giao đất, doanh nghiệp cần phải thanh toán tiền sử dụng
đất cho toàn bộ thời gian được giao ngay một lần. Đây có thể là một
chi phí tăng lớn đối với đầu tư của doanh nghiệp. Liệu các doanh
nghiệp nhỏ không đủ vốn để trả tiền một lần ngay từ đầu có bị bất
lợi hơn so với doanh nghiệp lớn không.
Thu hồi
đất.
Dự Luật quy định bổ sung
việc thu hồi đất đối với dự án đầu tư sử dụng đất nếu không thực
hiện sử dụng đất trong 12 tháng liền kể từ khi được cấp/cho thuê đất
hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ của dự án.
Quy định này tuy nhằm mục đích hạn chế tình trạng xin/thuê đất để
đầu cơ không vì mục đích đầu tư sản xuất, song mặt khác cũng gây lo
lắng cho doanh nghiệp trong trường hợp vì các lý do không lường
trước được phải hoãn triển khai kế hoạch đầu tư mà Nhà nước lại thu
hồi đất đã cấp/cho thuê, cho dù doanh nghiệp đã mất nhiều chi phí để
có được quyền sử dụng/ thuê đất.
Thuế thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thuế này sẽ thay cho thuế
chuyển quyền sử dụng đất và dường như nhằm mục đích làm giảm sự đầu
cơ trên thị trường và tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên,
mối quan tâm của doanh nghiệp là mức thuế này sẽ được quy định cụ
thể như thế nào và làm thế nào để cơ quan thuế xác định được giá đất
chuyển nhượng. |
